Der Verkauf eines vermieteten Einfamilienhauses oder einer vermieteten Wohnung ist mitunter schwierig. Dies liegt daran, dass der Mietvertrag gem. § 566 BGB auf den Erwerber übergeht.
Möchte der Erwerber das Kaufobjekt selbst nutzen, kann er zwar bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarf kündigen. Zieht der Mieter jedoch nicht aus, ist zunächst eine Räumungsklage und ggf. eine Vollstreckung des Räumungsurteils erforderlich. Dies kann u.U. viele Monate in Anspruch nehmen und macht für den Käufer den eigenen Einzug in das erworbene Eigenheim nicht planbar.
Dies erschwert einen Verkauf und führt jedenfalls in der Regel zu u.U. erheblichen Abschlägen vom Kaufpreis. Möchte der Verkäufer das Objekt daher ohne den bestehenden Mietvertrag verkaufen, kommt zum Beispiel der Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung mit seinen Mietern in Betracht, wofür der Mieter aber regelmäßig ein „finanzielles Entgegenkommen“ erwartet. Nicht wenige Mieter wissen auch um die Schwierigkeiten eines Verkaufs und warten ab.
Kommt eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages nicht in Betracht, oder ist eine solche nicht gewollt oder wegen überzogener Forderungen der Mieter wirtschaftlich nicht sinnvoll, wäre u.U. eine sog. „Verwertungskündigung“ gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu denken.
Voraussetzung einer solchen Verwertungskündigung ist, dass „..der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert [ist] und [er] dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“. Diese Voraussetzungen sind im Zweifel zu beweisen.
Das AG Dachau hat in einem aktuellen Urteil vom 10.05.2024 (Az.: 4 C 240/22) bestätigt, dass ein erheblicher Nachteil, der eine Verwertungskündigung rechtfertigt, auch in einem erheblichen Abschlag vom sonst erzielbaren Kaufpreis liegen kann. In dem konkreten Fall, sah das Gericht eine Wertminderung infolge des bestehenden Mietvertrages i.H.v. knapp 27% als erheblich an. Die Grenze, ab welcher von einem erheblichen Nachteil auszugehen sei, liege i.d.R. zwischen 15% und 20%.
Letztlich ist dies immer eine Frage Einzelfalls und die Wertdifferenz auch nur eine von mehreren Voraussetzungen. Schließlich kommt es auch darauf an, wie hoch ein vom Gericht bestellter Sachverständiger die Differenz bzw. Wertminderung bewertet. Möglicherweise eröffnet eine „Verwertungskündigung“ aber auch den Weg zu einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung, wenn eine solche zunächst abgelehnt wurde.
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