Gegenstand eines Rechtsstreit vor dem Landgericht Krefeld (Urteil vom 15.10.2025, 2 S 14/25) war eine Räumungsklage nach Kündigung des Erwerbers eines 2-Familien-Hauses gem. § 573a BGB. Gemäß § 573a BGB kann „eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen“ kündigen, auch ohne dass ein berechtigtes Interesse vorliegt. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere drei Monate.
Nach dem Kauf und dem wirtschaftlichen Besitzübergang zog der Erwerber in die nicht von dem Mieter bewohnte Wohnung und kündigte dessen Mietwohnung gemäß § 573a BGB. Im Grundbuch war er noch nicht als Eigentümer eingetragen. In dem Kaufvertrag hatte der Verkäufer den Käufer zu einer Kündigung ermächtigt. Die Eigentumsumschreibung erfolgte 2 Monate nach Ausspruch der Kündigung. Die Parteien stritten über die Wirksamkeit der Kündigung.
Gemäß § 566 BGB geht ein bestehendes Mietverhältnis mit dem Eigentumserwerb auf den Käufer einer Immobilie als Vermieter über. Ein solcher Eigentumsübergang, also die Umschreibung im Grundbuch, war noch nicht erfolgt. Das Mietverhältnis war demnach zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht gemäß § 566 BGB auf den Käufer übergegangen.
Der Vermieter muss nur dann nicht Eigentümer sein, wenn er durch eine dreiseitige Vereinbarung mit dem Verkäufer und dem Mieter in den Mietvertrag im Wege einer Vertragsübernahme eingetreten ist, oder im Wege einer zweiseitigen Vereinbarung mit dem Verkäufer unter Zustimmung des Mieters. Eine solche (konkludente) Zustimmung des Mieters hat das Gericht verneint.
Soweit die Kündigung gemäß § 573a BGB erfolgte, hat das Landgericht diese als nicht wirksam angesehen, weil der Erwerber noch nicht Vermieter war (s.o.). Zwar hat der Verkäufer ihn zur Kündigung – für den Voreigentümer – ermächtigt, allerdings wohnte der Verkäufer zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr in dem Haus, so dass die Voraussetzungen des § 573a BGB in seiner Person nicht (mehr) vorlagen.
Die Räumungsklage wurde abgewiesen, da eine später im Rechtsstreit ausgesprochene Kündigung gemäß § 573a BGB dem Beklagten nicht zugestellt wurde.
