Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form (§ 126 BGB) geschlossen, so gilt er gemäß § 550 BGB für unbestimmte Zeit geschlossen und kann – trotz Vereinbarung einer längeren Festmietzeit (!) – mit gesetzlicher Frist vorzeitig gekündigt werden. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache zulässig.
Dies gilt auch, wenn ein späterer Nachtrag zu dem Mietvertrag an einem Schriftformmangel leidet, oder die Parteien anderweitig Nebenabreden treffen. Die Rechtsprechung hierzu ist umfangreich.
Das OLG Hamburg hat jüngst entschieden, dass auch „…die Verschiebung der Fälligkeit der Zahlung der Nettomiete vom dritten Werktag des Monats auf den fünften Tag des Monats und die Verschiebung der Fälligkeit der Betriebskostenvorauszahlung vom dritten Werktag des Monats auf den fünfzehnten Tag des Monats … formbedürftig i.S.v. § 550 BGB…“ sind (OLG Hamburg, Beschluss vom 24.01.2023, 4 U 141/22). Vermieter und Mieter hatten dies mündlich vereinbart. Fast 7 Jahre (!) später kündigte der Vermieter den Mietvertrag wegen dieses Schriftformmangels mit gesetzlicher Frist. Der Vermieter verstößt nach Ansicht des OLG mit der Kündigung nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn er sich auf diesen Formmangel beruft, weil die verabredete Verschiebung der Fälligkeit von Mietzins und Betriebskostenvorauszahlung für ihn nicht günstig, sondern im Gegenteil nachteilig war (OLG a.a.O.). Der Mieter wurde zur Herausgabe der Mietsache verurteilt.
Fazit: Mögliche Schriftformverstöße schweben wie ein „Damoklesschwert“ über langfristigen Mietverträgen. Auf die Einhaltung der Schriftform sollte daher nicht nur bei Abschluss des Mietvertrages, sondern während der gesamten Mietzeit geachtet sorgfältig geachtet werden. Schriftformverstöße eröffnen u.U. die Möglichkeit sich von einem langfristigen Mietvertrag – oder Mieter – zu lösen.
Bei Fragen, bitte fragen: https://engelmann-legal.de/kontakt
