Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 15.09.2023 (Az.: V ZR 77/22) entschieden, dass der Verkäufer eines bebauten Grundstücks, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zu der Immobilie gewährt, hierdurch seine Aufklärungspflicht nur dann erfüllt, wenn und soweit er aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird.
In dem entschiedenen Fall hat der BGH diese Frage verneint und die Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht des Verkäufers bejaht.
Hintergrund war die Schadensersatzklage des Käufers einer Gewerbeeinheit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verkäufer hatte Unterlagen wonach eine Sonderumlage von zunächst 750.000 € – bei Bedarf bis zu 50 Mio. € – für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum erhoben werden sollte, erst 2 Tage vor Beurkundung des Kaufvertrages in den virtuellen Datenraum eingestellt.
Die Entscheidung dürfte nicht nur für Immobilientransaktionen, sondern auch für Unternehmenskäufe von Bedeutung sein. Will der Verkäufer das gesteigerte Risiko, dass der Käufer den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung rückabwickelt und/oder Schadensersatzansprüche geltend macht, minimieren, sollte er große Sorgfalt bei Einrichtung eines Datenraumes und Erfüllung der ihm obliegenden Aufklärungspflichten legen.
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