Der Entscheidung des BGH (Urteil vom 15.9.2023–VZR 77/22) lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Der Verkäufer veräußerte mehrere Gewerbeeinheiten in einem Gebäude und versicherte im Kaufvertrag, dass keine Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst worden seien, aus den sich zukünftig eine Verpflichtung zur Zahlung einer Sonderumlage für die einzelnen (Sonder-) Eigentümer ergebe. Zudem drohten nach seiner Kenntnis keine außergewöhnlichen baulichem Maßnahmen, die nicht durch die reguläre Instandhaltungsrücklage der Eigentümer gedeckt seien. Im Rahmen der Ankaufsprüfung stellte der Verkäufer dem Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten Jahre zur Verfügung.
Einen Werktag vor der Beurkundung stellte der Verkäufer ein Protokoll der Eigentümerversammlung in einen virtuellen Datenraum ein, zu dem der Käufer grundsätzlich Zugang hatte. Einen ausdrücklichen Hinweis gab der Verkäufer nicht. Inhalt dieses eingestellten Protokolls war ein Beschluss, wonach die Mehrheitseigentümerin auf Zahlung von 50 Mio. EUR für zuvor beschlossene umfangreiche bauliche Änderungen in Anspruch genommen werden sollte. Die Erhebung einer Sonderumlage für alle (Mit-)Eigentümer darin wurde abgelehnt. Im Rahmen eines späteren Rechtsstreits einer Miteigentümerin einigte man sich jedoch auf eine Sonderumlage aller Miteigentümer, die sodann auch gegenüber dem Käufer als neuen Eigentümer geltend gemacht wurde. Dieser fühlte sich von dem Verkäufer getäuscht und verlangte neben der Rückabwicklung des Vertrages den Ersatz der ihm entstandenen Schäden.
Der BGH weist zunächst darauf hin, dass Angabe des Verkäufers richtig sein müssen. Die Versicherung, dass keine Beschlüsse vorlägen, aus denen sich eine künftig fällig werdende Sonderumlage ergebe, sei inhaltlich zutreffend, zumal zu diesem Zeitpunkt noch kein Rechtsstreit über die Frage einer Sonderumlage rechtshängig gewesen sei. Nach Ansicht des BGH spreche aber viel dafür, dass die Versicherung, wonach nach Kenntnis der Beklagten keine außergewöhnliche, durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckte Kosten bestünden, unrichtig bzw. zumindest unvollständig gewesen sei.
Der BGH bestätigte ferner seine Rechtsprechung, wonach der Verkäufer trotz entgegenstehender eigener Interessen die Pflicht treffe, „..den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten darf“.
Der BGH bejaht auch hier eine Aufklärungspflicht des Verkäufers. Den Einwand des Verkäufers, er habe seiner Aufklärungspflicht durch die Bereitstellung der Unterlagen in dem virtuellen Datenraum erfüllt, ließ der BGH aber nicht gelten:
„Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zu der Immobilie gewahrt, erfüllt hierdurch seine Aufklärungspflicht, wenn und soweit er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird..“, so der grundsätzlich der BGH. Dies sei aber im Einzelfall zu prüfen.
Ohne gesonderten Hinweis habe der Käufer in dem konkreten Fall aber keinen Anlass gehabt, zwischen der Einstellung der maßgeblichen Unterlagen einen Werktag vor Beurkundung (Freitag) und dem Notartermin (Montag der folgenden Woche) noch einmal Einsicht in den Datenraum zu nehmen. Der Verkäufer habe nicht darauf vertrauen dürfen, dass sich der Käufer vor Vertragsschluss selbst Kenntnis von der offenbarungswürdigen Information verschaffe.
Haben Sie Fragen im Rahmen der Vorbereitung eines Verkaufs, den Umfang der Aufklärungspflichten als Verkäufer, oder der Vertragsgestaltung? Oder fühlen Sie sich als Käufer im Nachgang vom Verkäufer getäuscht?
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