Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 27.10.2023 (Az.: V ZR/23) klargestellt, dass der Verkäufer auch dann arglistig handelt und umfänglich für die Beseitigung eines Mangels auf Schadensersatz haftet, wenn er deren Ursache(en) nicht oder nur teilweise kennt.
Auslöser des Streits war Regenwasser, das sich nach Regenfällen unterhalb einem, mit dem Haus verbundenen, Terrassendach sammelte. Der Gutachter stellte hierfür 2 Ursachen fest: Einmal eine defekte Abdichtung des Terrassendaches, was dem Verkäufer bekannt war, und zum anderen eine abgerissene Folie unter den Dachpfannen des Hausdaches. Letzteres war dem Verkäufer nicht bekannt. Die Parteien stritten um die Kosten für die Schadensbeseitigung beider Schadensursachen.
Der umfassende Haftungsausschluss für Mängel, wie er beim Kauf einer gebrauchten Immobilie üblich ist, ist gemäß § 444 BGB unwirksam, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt.
Dies ist der Fall, wenn der Verkäufer die den Mangel begründenden Umstände kennt, das Vorliegen eines Mangel zumindest für möglich hält und der Mangel für den Käufer nicht ohne Weiteres erkennbar, für den Abschluss des konkreten Vertrages aber wesentlich ist.
Anknüpfungspunkt ist allein die Kenntnis vom Mangel (hier: Regenwasser unterhalb des Terrassendaches) und nicht die konkrete Ursache. Der Verkäufer muss daher grundsätzlich für alle Ursachen einstehen, auch wenn ihm diese nicht bekannt waren. In dem entschiedenen Fall also sowohl für die undichte Terrassenabdichtung als auch die defekte Folie unterhalb der Dachpfannen.
