Kurz gesagt: Dann, wenn sie baurechtlich als „Wohnung“ genehmigt ist. Und nicht schon dann, wenn sie in einem Kaufvertrag als solche bezeichnet ist.
Dies war in einem vom OLG Frankfurt am 31.10.2023 (Az.: 6 U 210/23) entschiedenen Rechtsstreit, bei dem es um einen „Wohnungs-Kaufvertrag“ ging, nicht der Fall. Der Käufer der „Wohnung“ wollte daher die Rückabwicklung des Kaufvertrages, da – so der Käufer – als Kaufgegenstand eine „Wohnung“ vereinbart gewesen sei. Fehle die öffentliche-rechtliche Baugenehmigung als „Wohnung“, stelle dies einen Sachmangel dar, für den der Verkäufer einzustehen habe.
Richtig ist, dass das Fehlen einer Baugenehmigung einen Sachmangel darstellen kann. Allerdings hatten Verkäufer und Käufer in dem Kaufvertrag einen umfassenden Haftungsausschluss vereinbart. Eine Haftung des Verkäufers wäre demnach nur bei einer „arglistigen Täuschung“ oder einer entsprechenden „Beschaffenheitsvereinbarung“ in Betracht gekommen. Beides hat das OLG Frankfurt verneint.
Ein „arglistiges Verhalten“ des Verkäufers konnte nicht nachgewiesen werden und eine grob fahrlässige Unkenntnis über das Fehlens einer Baugenehmigung reicht für eine solche Haftung nicht aus.
Auch wenn der Kaufgegenstand als „Wohnung“ bezeichnet war, sah das Gericht darin nicht die Vereinbarung einer Beschaffenheit, für die der Verkäufer einzustehen hätte. Das Wort „Wohnung“ beschreibe lediglich die aktuelle, tatsächliche Nutzung. Es könne aber nicht angenommen werden, dass der Verkäufer dadurch eine vorbehaltlose und verschuldensunabhängige Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit habe übernehmen wollen. Der Käufer war demnach an den Kaufvertrag gebunden.
Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, empfiehlt sich vor Abschluss eines Immobilienkaufvertrages eine sog. „Due Diligence“ – also eine Prüfung des Kaufgegenstandes -, sowie eine rechtliche Beratung zur Vertragsgestaltung. Dies umso mehr, als der Kauf einer Immobilie für die meisten Menschen in Regel die größte und langfristigste Investition ihres Lebens ist. Verkannt wird häufig auch, dass der beurkundende Notar kein Rechtsberater oder Parteivertreter ist.
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