Nach Abschluss eines Bauträgervertrages, z.B. über die Errichtung und den Erwerb einer Eigentumswohnung, werden häufig noch während der Bauausführung Sonderwünsche des Erwerbers vereinbart. Nicht selten geschieht dies „der Einfachheit halber“, „aus Kostengründen“, oder schlicht aus Nachlässigkeit formlos. Dies kann „in der Praxis“ gutgehen, muss es aber nicht.
Denn nach Abschluss eines Bauträgervertrages vereinbarte Sonderwünsche des Erwerbers müssen grundsätzlich notariell beurkundet werden (vgl. u.a. OLG München, Urteil vom 14.08.2028, Az.: 9 U 3345/17). Sonderwünsche sind Abweichungen vom angebotenen Leistungspaket des Bauträgers. Diese Zusatzleistungen können in der Form höherwertiger Materialien oder auch in zusätzlichen Bauleistungen bestehen. Ob es sich dabei um eine wesentliche oder unwesentliche Änderungen handelt ist nicht relevant.
Die Nichtigkeit der nachträglichen Sonderwunschvereinbarung führt regelmäßig nicht zur Unwirksamkeit des Bauträgervertrages (OLG München a.a.O.); allerdings kann gemäß § 139 BGB u.U. auch die Gesamtnichtigkeit drohen. Ungeachtet dessen droht u.U. Streit über die vereinbarte (Mehr-)Vergütung und/oder die Rückabwicklung des Vertrages bei Nichtzahlung.
Aus anwaltlicher Sicht ist daher die Vereinbarung von Sonderwünschen im Rahmen eines notariellen Nachtrags zum Bauträgervertrag zu empfehlen. Dies gilt nicht nur im Hinblick auf etwaige Unsicherheiten zur Frage der Wirksamkeit des Vertrages, sondern auch zur Sicherstellung der vereinbarten Mehrvergütung des Bauträgers.
