Der Bauherr kann mit einer Voranfrage zu allen Fragen, die im Rahmen eines späteren Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen sind, eine Entscheidung durch die Baugenehmigungsbehörde herbeiführen. Diese entscheidet durch einen Bauvorbescheid. Praxisrelevant sind vor allem Bauvoranfragen zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens.

Als feststellender Verwaltungsakt entfaltet der Bauvorbescheid – als vorweggenommener Teil der Baugenehmigung – Bindungswirkung für ein späteres Baugenehmigungsverfahren. Diese Bindungswirkung gilt für die Geltungsdauer des Vorbescheides [je nach Bundesland i.d.R. 2-4 Jahre]. Sie vermittelt Rechtssicherheit z.B. auch für den Fall von Änderungen des maßgeblichen Bebauungsplans. Der konkreten Formulierung einer solchen Bauvoranfrage kommt dabei entscheidende Bedeutung zu.

Selbst wenn der Vorbescheid negativ beschieden wird, kann dies den Bauherrn oder Investor vor erheblichen Ausgaben, z.B. für die weitere Planung und das [vollständige] Baugenehmigungsverfahren oder für den Ankauf eines Grundstücks, bewahren.

Die – i.d.R. mündliche – Auskunft der Behörde vermittelt keine solche Rechtssicherheit.

Auch im Vorfeld des Verkaufs bzw. der Vermarktung kann die rechtsverbindliche [Vorab-]Klärung bestimmter Fragen, i.d.R. zur  bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit bestimmter Nutzungen, förderlich sein.

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