Sachmangel eines Grundstücks bei Bestehen eines Altlastenverdachts.
Wenn aufgrund der früheren Nutzung eines Grundstücks eine Altlastengefahr besteht, stellt dieser Verdacht bereits einen Sachmangel des Grundstücks [=Kaufgegenstand] im Sinne von § 434 Abs. 1 Nr. 2 BGB dar, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs [BGH] für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten [BGH, Urteil vom 21.07.2017, Az.: V ZR 250/15].
Verschweigt der Verkäufer eines Grundstücks eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig im Sinne von § 444 BGB. Ist dem Verkäufer die frühere Nutzung des Grundstücks zudem bekannt und hält er es zumindest für möglich, dass diese einen Altlastenverdacht begründet, handelt er regelmäßig auch subjektiv arglistig. Ein etwaiger in dem Grundstückskaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluss greift in diesem Falle nicht, so dass der Verkäufer gegenüber dem Käufer haftet.
Dem Käufer soll durch die Offenbarung der früheren Nutzung gerade die Möglichkeit zur Untersuchung des Kaufgegenstandes und zur Abschätzung etwaiger Mehrkosten gegeben werden. Dieser Zielrichtung der Aufklärungspflicht liefe es zuwider, wenn den Verkäufer eine Offenbarungspflicht erst dann träfe, wenn er konkrete, über das Wissen um die frühere Nutzung hinausgehende Anhaltspunkte dafür hat, dass das Grundstück tatsächlich kontaminiert ist, so der BGH.
Im Hinblick auf die möglichen Folgen sollte der Verkäufer eines Grundstücks ihm bekannte Mängel dem Käufer vor Vertragsschluss [nachweisbar] offenlegen und eine entsprechende Regelung in dem Grundstückskaufvertrag vorsehen. Entsprechendes gilt für das Bestehen eines [bloßen] Altlastenverdachts. Geschieht dies nicht, gefährdet er nicht nur den Bestand der Kaufvertrags, sondern setzt sich u.U. erheblichen Schadensersatzforderungen aus.
Für etwaige Fragen im Vorfeld des Abschlusses eines Grundstückskaufvertrages, oder im Rahmen der Geltendmachung oder Abwehr möglicher Ansprüche des Käufers, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung [Kontakt].
