Insbesondere bei der Vermietung „vom Reißbrett“, also bei Abschluss eines Mietvertrages über einen vom Vermieter erst noch zu errichtenden Mietgegenstand, steht der genaue Mietbeginn häufig noch nicht fest. In dem Mietvertrag vereinbaren die Parteien daher häufig den Zeitpunkt der Übergabe des Mietgegenstandes als Mietbeginn – in der Regel (idealerweise) flankiert von weiteren Regelungen.

Das Oberlandesgericht Köln [OLG Köln, Urteil vom 29.01.2019, 22 U – 22 U 30/17] hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter einen langfristigen Mietvertrag über eine Ladenfläche in einem Einkaufszentrum mit Verweis auf die Nichteinhaltung der Schriftform [ § 550 BGB] vorzeitig gekündigt hatte [siehe zum Schriftformerfordernis und zur Unwirksamkeit sog. „Schriftformheilungsklauseln auch: „Newsletter: BGH kippt Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen“]. Zur Begründung führte er an, dass das Mietende, welches „10 Jahre nach Übergabe“ sein sollte, nicht hinreichend bestimmt sei, mithin ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis vorliege, der ihn zu einer vorzeitigen Kündigung berechtige.

Zu Unrecht, wie das OLG Köln entschieden hat.

Nach dieser Entscheidung ist die Schriftform dann gewahrt, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichender Weise aus der Vertragsurkunde ergeben. Dies sei grundsätzlich auch dann der Fall, wenn im Mietvertrag als Mietbeginn der Zeitpunkt der „Übergabe/Übernahme“ bestimmt sei, zumal sich der Zeitpunkt auch von einem etwaigen künftigen Erwerber, zu dessen Schutz das Schriftformerfordernis jedenfalls auch dient, durch entsprechende Nachfragen regelmäßig unschwer feststellen lasse.

Ungeachtet dessen sollte im Hinblick auf die u.U. gravierenden Folgen einer vorzeitigen Kündigung sorgsam auf die Einhaltung der Schriftform geachtet werden und alle wesentlichen Inhalte des Mietvertrages formgerecht festgehalten werden. Es empfiehlt sich m.E. nach wie vor auch den genauen Zeitpunkt des Mietbeginns in Form eines Nachtrages formwirksam festzuhalten und dabei auch etwaige Abweichungen/Veränderungen des Mietgegenstandes o.ä , die sich nicht selten im Zuge der Bauphase ergeben, formgerecht zu dokumentieren. Nicht nur, aber auch im Hinblick auf eine zukünftige Veräußerung des Mietobjekts.