Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 25.01.2019 (Az.: V ZR 38/18) entschieden, dass der Verkäufer eines Grundstücks unter Umständen auch dann für falsche Angaben in einem Exposé haftet, wenn in dem späteren Grundstückskaufvertrag ein allgemeiner Haftungsausschluss vereinbart ist.

In dem entschiedenen Fall ging es um den Rücktritt von einem Grundstückskaufvertrag, weil die Käuferin auf dem mit einem Wohnhaus bebauten Grundstück keine Pferdeboxen errichten durfte. Der Kaufvertrag regelte u.a., dass die „Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung … nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes“ gehört. In dem Verkaufsexposé hatte der Verkäufer jedoch damit geworben, dass die Erlaubnis bestehe, Pferdeboxen auf dem Grundstück zu errichten.

Der BGH bestätigt zunächst, dass öffentliche Angaben des Verkäufers im Vorfeld grundsätzlich nicht maßgeblich sind, wenn die Parteien in dem späteren Kaufvertrag eine davon abweichende Beschaffenheit vereinbaren. Allerdings, so die Richter, hätten die Parteien vorliegend keine abweichende Beschaffenheitsvereinbarung getroffen. Die Käuferin habe auf die Aussagen im Exposé vertrauen dürfen, da im Vertrag gerade nicht ausdrücklich geregelt wurde, dass keine Haftung für die Errichtung von Pferdeboxen übernommen werden sollte.

Verkäufer sollten sich daher der möglichen Tragweite öffentlicher Äußerungen und Anpreisungen vor Abschluss eines Kaufvertrages bewusst sein. Auch darin kann eine sog. Beschaffenheitsvereinbarung zu sehen sein, für die ein vertraglicher Haftungsausschluss gerade nicht greift, wenn dies nicht ausdrücklich einbezogen wird.