Es ist offenkundig, dass die Betriebs- und Nebenkosten von Immobilien steigen. Mieter müssen daher u.U. mit erheblichen Nachforderungen seitens der Vermieter und Versorger rechnen. Insofern empfiehlt es sich Vorsorge zu treffen und ggf. Rückstellungen zu bilden.

Aus Sicht der Vermieter wäre zu prüfen, ob eine frühzeitige Anpassung der vom Mieter zu leistenden Vorauszahlungen in Betracht kommt. Schließlich muss zunächst der Vermieter die erhöhten Kosten tragen, die er u.U. nicht oder erst nach einem längeren Rechtsstreit ersetzt bekommt. Ausgangspunkt für die Beantwortung dieser Frage ist zunächst der jeweilige Mietvertrag, bevor andere Möglichkeiten der Anpassung geprüft werden.

Die Erfahrung zeigt, dass Streitigkeiten über Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen zunehmen je höher die Nachforderungen sind. Vermutlich werden sich Mieter die Abrechnung für das laufende Abrechnungsjahr genauer ansehen und Einwendungen erheben – häufig vermutlich zu recht, wie der relativ hohe Anteil fehlerhafter Abrechnungen durch Vermieter in der Praxis zeigt.

Der Vermieter muss zunächst eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellen; ansonsten wird eine Nachforderung nicht fällig.

Dafür muss er i) die Betriebskostenpositionen auflisten, ii) die Kosten je Position und die Gesamtkosten aufführen, iii) den Umlagemaßstab angeben und erläutern und schließlich iv) die geleisteten Vorauszahlungen in Abzug bringen.

Nach einem Urteil des BGH vom 20.01.2021 (Az: XII ZR 40/20) sind an die Abrechnung in formeller Hinsicht keine allzu hohen Anforderungen zu stellen.

Ferner sind u.U. vertraglich vereinbarte Abrechnungs- und Ausschlussfristen zu beachten. § 556 Abs. 3 BGB, der für die Wohnraummiete einen Ausschluss von Nachforderungen anordnet, die der Vermieter später als 12 Monate nach  Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete zwar nicht (analog) anwendbar; allerdings können solche Fristen auch in Gewerbemietverträgen vereinbart werden.

Inhaltliche, materielle Einwendungen muss der Mieter vorbringen und die Abrechnung ggf. selbst korrigieren. Die Darlegungs- und Beweislast für die der Abrechnung zugrunde liegenden Tatsachen liegt jedoch beim Vermieter.

Unstreitige Nachforderungen sollte der Mieter zur Vermeidung einer etwaigen Kündigung durch den Vermieter aber gleichwohl zahlen – ggf. jedoch unter Vorbehalt.