Abweichend von der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs [BGH] hat das Oberlandesgericht Stuttgart [OLG] am 26.09.2017 [Az.: 10 U 140/16] entschieden, dass Änderungen eines Grundstückskaufvertrages auch dann der notariellen Beurkundung gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedürfen, wenn diese nach erklärter Auflassung, aber vor Eigentumsumschreibung vereinbart werden.

Jedenfalls gelte dies dann, wenn in dem ursprünglichen Grundstückskaufvertrag zwar die Auflassung erklärt wurde, der Notar jedoch – wie üblich – angewiesen werde, eine die Auflassungserklärung enthaltende beglaubigte Ausfertigung der Urkunde erst zu erteilen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen worden ist.

Diese Entscheidung des OLG steht im Widerspruch zur ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Danach bedürfen Änderungsvereinbarungen zu dem ursprünglichen Kaufvertrag, die nach Auflassung, aber noch vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch abgeschlossen werden, grundsätzlich keiner notariellen Beurkundung. Die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung sei mit der im Kaufvertrag erklärten Auflassung in vollem Umfang erfüllt.

Dieser Argumentation folgt das OLG Stuttgart ausdrücklich nicht. Der Wortlaut des § 311b Abs. 1 BGB enthalte keine Hinweise darauf, dass Änderungen eines Vertrages, der eine Pflicht zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks enthält, dann von dem gesetzlichen Formerfordernis der notariellen Beurkundung ausgenommen sind, wenn sie vor der Eintragung in das Grundbuch, aber nach erklärter Auflassung erfolge. Im Gegenteil erfordere auch der Sinn und Zweck der Beurkundungspflicht in diesen Fällen eine notarielle Beurkundung der vereinbarten Änderungen.

Die vom OLG zugelassene Revision wurde eingelegt; das Urteil des OLG Stuttgart ist mithin nicht rechtskräftig. Ob der BGH seine bisherige Rechtsprechung aufgibt, oder ggf. modifiziert, bleibt abzuwarten. Nach der Entscheidung des OLG sollten wesentliche inhaltliche Änderungen des Grundstückskaufvertrags bis dahin im Zweifel notariell beurkundet werden.

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