Durch Abschluss eines Mietvertrages hat der Mieter das Recht den Mietgegenstand zu dem vereinbarten Zweck während der vereinbarten Mietlaufzeit zu nutzen. Als Gegenleistung hat er dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Bei einem Mietvertrag handelt es sich um einen schuldrechtlichen Vertrag, der zunächst nur die Rechte zwischen Mieter und Vermieter regelt.

Auch wenn die Parteien eine lange Festmietzeit vereinbart haben, zum Beispiel weil es sich um einen für den Geschäftsbetrieb des Mieters wichtigen (Produktions-)Standort handelt und/oder er erhebliche finanzielle Mittel in den Ausbau der Mietfläche investiert hat, ist ein solcher u.U. vorzeitig kündbar. Sei es wegen eines etwaigen Schriftformverstoßes, oder im Falle der Insolvenz des Vermieters oder des Erwerbs der Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung:

• Bei einem Schriftformverstoß (§ 550 BGB) ist der Mietvertrag grundsätzlich von beiden Parteien nach Ablauf eines Jahres mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar.
• Bei einem Verkauf der Immobilie durch einen Insolvenzverwalter, steht dem Erwerber gemäß § 111 InsO ein Kündigungsrecht zu.
• Entsprechendes gilt bei einem Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung (§ 57a ZVG).

Alle drei vorgenannten Kündigungsmöglichkeiten können mietvertraglich nicht wirksam ausgeschlossen werden. Die vorzeitige Kündigung eines langfristigen Mietvertrages kann für den gewerblichen Mieter u.U. erhebliche – u.U. existentielle – Folgen haben.

Die einzige Möglichkeit für den Mieter die Nutzung während der vereinbarten (u.U. langen) Mietzeit zu sichern, ist die Vereinbarung und Eintragung einer „Mieterdienstbarkeit“ im Grundbuch – neben bzw. zusätzlich zu dem Abschluss des schuldrechtlichen Mietvertrages.

Als beschränkt persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 Abs. 1 BGB) ist diese in das Grundbuch einzutragen. Zwar schließt die Mieterdienstbarkeit eine vorzeitige Kündigung (siehe oben) nicht aus; sie begründet aber für den Fall einer solchen Kündigung des „schuldrechtlichen Mietvertrages“ ein „dingliches Nutzungsrecht“ des Mieters gegenüber dem jeweiligen Eigentümer der Immobilie.

Um dieses Ziel zu erreichen, sollte die Dienstbarkeit grundsätzlich im 1. Rang vor etwaigen Grundpfandrechten und etwaigen Rechten in Abteilung II eingetragen sein. Andernfalls besteht im Falle der Zwangsversteigerung kein hinreichender Schutz. An „rangrichtiger Stelle“ eingetragen schützt sie aber den Mieter bzw. dessen Nutzung.

Auch und insbesondere, wenn es sich bei dem Vermieter um eine Objekt- oder Zweckgesellschaft handelt, deren einziges Vermögen die Immobilie darstellt, sollte der (gewerbliche) Mieter an die Vereinbarung einer Mieterdienstbarkeit denken.

Aus Sicht des gewerblichen Mieters ist die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit ein probates Mittel und vor allem die einzige Möglichkeit das Nutzungsrecht des Mieters und dessen Investitionen (insbesondere) vor den oben genannten Risiken einer vorzeitigen Kündigung zu schützen.

Durch die vertragliche Gestaltung ist es grundsätzlich auch möglich, neben den berechtigten Interessen des Mieters auch die Interessen des Vermieters und der finanzierenden Banken bzw. Grundpfandrechtsgläubiger zu berücksichtigen.

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