Gemäß § 536 b BGB stehen dem Mieter die Rechte gem. §§ 536 und 536a BGB – also u.a. auf Mietminderung – nicht zu, wenn er den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt oder – ohne dass der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hätte – infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt oder wenn er die mangelhafte Sache trotz Mangelkenntnis annimmt, ohne sich seine Rechte bei der Annahme vorzubehalten.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in seinem Urteil vom 05.11.2014 (Az: XII ZR 15/12) mit der Frage beschäftigt, ob die o.g. Rechte des Mieters auch dann ausgeschlossen sind, wenn dieser von einer ihm zustehenden Verlängerungsoption Gebrauch macht, ohne sich seine Rechte vorzubehalten.

Das Landgericht hatte den Mietern (z.T.) Recht gegeben; das Oberlandesgericht ist dem Vermieter gefolgt. Auf die Revision der Mieter hat der BGH zu  Gunsten der Mieterin entschieden:

1.

Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist.

2.

Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung) können für sich genommen die entsprechende Anwendung des § 536b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen; das schließt die Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben gem. § 242 BGB im Einzelfall nicht aus.