Der Bundesgerichtshof [BGH] hatte darüber zu entscheiden, ob sich der einzelner Mieter auf eine Vereinbarung zum Schutze der Mieter berufen kann, die zwischen einer Kommune [Verkäufer] und einem privaten Käufer vereinbart wurde. Die Klausel lautete:

„Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.“

Die Käufer hatten das Mietverhältnis gem. § 573a Abs. 1 S.1 BGB, der eine erleichterte Kündigung des Vermieters vorsieht, wenn dieser in einem Gebäude mit – wie in diesem Fall – nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt.

Mit Urteil vom 14. November 2018 [VIII ZR 109/18] hat der BGH entschieden, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht um einen sog. „echten Vertrag zugunsten Dritter“ [§ 328 BGB] handelt, der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt und in dem entschiedenen Fall die ausgesprochene Kündigung ausschließt.