In der Vergangenheit wurden tendenziell größere Fläche angemietet und dabei auch das erwartete Wachstum des Unternehmens und der Mitarbeiterzahlen berücksichtigt. Moderne Bürokonzepte, die steigende Akzeptanz der Arbeit aus dem „Homeoffice“ sowie die aktuelle wirtschaftliche Lage und steigende Energie- und Nebenkosten führen immer mehr zu einem Umdenken und dem Wunsch vieler Mieter, langfristig angemietete Flächen und damit die Mietbelastung zu reduzieren.

Wenn der Mietvertrag nicht bereits eine flexible Gestaltung – z.B. in Form einer kurzen Festmietzeit und mehreren Verlängerungsoptionen (ggf. auch nur für Teilflächen), oder Sonderkündigungsrechte des Mieters o.ä. vorsieht –, der Vermieter zu einer Reduzierung der Mietfläche nicht bereit ist und auch eine vorzeitige Beendigung (s.o.) nicht in Betracht kommt,  bietet sich u.U. eine Untervermietung von (Teil-) Flächen als Lösung an:

Ein Anspruch des Mieters auf Untervermietung besteht nach den gesetzlichen Regelungen zwar nicht; der Mieter hat jedoch grundsätzlich ein Kündigungsrecht, wenn der Vermieter die Erlaubnis ohne wichtigen, in der Person des Untermieters liegenden Grund versagt (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB). Allerdings ist vor Abschluss eines Untermietvertrages Vorsicht und besondere Sorgfalt geboten:

Zum einen kann das Recht zur Untervermietung vertraglich ausgeschlossen oder beschränkt sein. Zum anderen kommt eine Untervermietung grundsätzlich nur zu dem im Hauptmietvertrag vereinbarten Mietzweck in Frage.

Ungeachtet dessen sind bei der Gestaltung des Untermietvertrages die einzelnen Regelungen des Hauptmietvertrages sorgsam zu prüfen und in dem Untermietvertrag ggf. anzupassen, um die Erfüllung der Pflichten des Hauptmieters sicherzustellen und Schadensersatzansprüche des Ver- oder Untermieters diesem gegenüber auszuschließen.

Von der häufig zu beobachtenden Praxis, in dem Untermietvertrag schlicht die Regelungen des Hauptmietvertrages auch zwischen Haupt- und Untermieter zu vereinbaren, ist dringend (!) abzuraten.

Aus Sicht des Untermieters ist ferner zu beachten, dass der Vermieter die Mietsache nach (vorzeitiger) Beendigung des Hauptmietvertrages – z.B. wegen Zahlungsrückständen des Hauptmieters – unmittelbar von dem Untermieter heraus verlangen kann (§ 546 Abs. 2 BGB).

Auch dies sollte im Interesse des Untermieters berücksichtigt und nach Möglichkeit der Vermieter „mit ins Boot geholt“ werden.