In einer Entscheidung vom 07. März 2018 [Az. XII ZR 129/16] hat der Bundesgerichtshof [BGH] entschieden, dass Nutzungsverträge über ein Grundstück zur Errichtung einer Photovoltaikanlage rechtlich Mietverträge und nicht Pachtverträge sind. Unabhängig von der konkreten Bezeichnung durch die Parteien komme es auf den Inhalt an. Eine Einordnung als Pachtvertrag komme nur in Betracht, wenn es sich bei der gewonnenen Energie um eine „unmittelbare Sachfrucht des Grundstücks“ handle. Bei einer Photovoltaikanlage, die Sonnenlicht zur Energiegewinnung nutze, sei dies aber gerade nicht der Fall.

Auch wenn dies nicht zur Entscheidung stand, dürfte entsprechendes für Nutzungsverträge über Grundstücke zur Errichtung und Betrieb von Windkraftanlagen gelten.

Auswirkungen hat die Einordnung des Vertrages als Pacht- oder Mietvertrag vor allem für die [unterschiedlichen] gesetzlichen Kündigungsfristen. Zwar werden in der Regel ohnehin hiervon abweichende Regelungen und regelmäßig lange Laufzeiten zwischen 20 und 30 Jahren vereinbart. Allerdings unterliegt auch ein Vertrag über die Nutzung eines Grundstücks mit entsprechend langer Festlaufzeit dem Schriftformerfordernis gem. §§ 550, 578 BGB. Liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis vor, kann er – nach Ablauf des ersten Jahres – von beiden Seiten mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Diese ist bei Einordnung als Mietvertrag deutlich kürzer als bei einem Pachtvertrag.

Nachdem der BGH im letzten Jahr entschieden hat, dass die in Verträgen häufig verwendeten sog. Schriftformheilungsklauseln unwirksam sind, ist auch bei Abschluss von Nutzungsverträgen über ein Grundstück zur Errichtung einer Photovoltaikanlage und etwaigen Nachträgen hierzu, besondere Sorgfalt auf die Einhaltung des Schriftformerfordernisses zu legen. Andernfalls droht trotz langer Festmietzeit u.U. die Kündigung durch eine der Parteien und damit ein frühes Ende des Vertrages.

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