Der Bundesgerichtshof [BGH] hat am 17.01.2018 entschieden, dass ein [Unter-] Mietvertrag zwischen einem Arbeitgeber [= Hauptmieter] und einem Arbeitnehmer [= Untermieter] über eine Werkswohnung nach Kündigung des [gewerblichen] Hauptmietvertrages auch dann gemäß § 565 BGB auf den Vermieter übergeht, wenn der Arbeitgeber mit der Weitervermietung an seinen Arbeitnehmer keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt [BGH, Urteil vom 17.01.2018, VIII 241/16].

§ 565 BGB regelt für den Fall, dass der [Haupt-]Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum „gewerblich“  einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll, der Vermieter bei Beendigung des [Haupt-]Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem [Unter-]Mietverhältnis zwischen Mieter und dem Dritten eintritt. Die Regelung dient der Sicherstellung des sozialen Kündigungsschutzes des Wohnungsmieters in Fällen der gewerblichen Weitervermietung.

Die gemäß § 565 BGB erforderliche „gewerbliche“ Zwischenvermietung kann nach dem BGH auch dann gegeben sein, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der Wohnung selbst keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern die Wohnung seinen Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt und insofern zumindest auch eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt, nämlich die Attraktivität des Unternehmens für [neue] Mitarbeiter zu steigern und diese dauerhaft an das Unternehmen zu binden. In dem entschiedenen Fall waren die Konditionen des Haupt- und Untermietvertrages identisch.

Während die Vorinstanzen dasselbe Ergebnis mit einer analogen Anwendung des § 565 BGB begründeten, bejaht der BGH in diesem Fall dessen direkte Anwendbarkeit. Dieses Verständnis einer „gewerblichen“ Weitervermietung steht, so der BGH, auch im Einklang mit der verfassungsrechtlichen Gewährleistung des Eigentums [Art. 14 GG].