Durch Abschluss einer Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich der Makler das Kaufobjekt gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr nicht [mehr] anderweitig zum Kauf anzubieten. Kommt es zum Abschluss eines Kaufvertrages, wird die Reservierungsgebühr auf die Vermittlungsprovision angerechnet. Kommt es nicht zu einem Kaufvertrag über die Immobilie, verfällt die Reservierungsgebühr, d.h. der Makler soll diese behalten dürfen.

Rechtliche Bedenken gegen die Vereinbarung eines Reservierungsentgelts bestehen nicht nur im Hinblick auf den Schutz des Verkäufers. Insbesondere aus Sicht eines Kaufinteressenten, der die Immobilie nicht erwirbt, kann eine solche Vereinbarung unangemessen sein.

Während Reservierungsvereinbarungen grundsätzlich individualvertraglich wirksam vereinbart werden können, sind solche in Allgemeinen Geschäftsbedingungen häufig unwirksam. Dies jedenfalls dann, wenn sie eine unzulässige „Nebentgeltabrede“ darstellen [Bundesgerichtshof (BGH), Urt.v.23.10.2010, IIIZR 21/10].

Als „Hauptpreisabrede“ unterfalle eine Reservierungsgebühr nach einer aktuellen Entscheidung des Kammergerichts [KG, Urt. V. 19.10.2017, 23 U 154/16] dagegen nicht der Inhaltskontrolle, da sie Art, Umfang und Güte der vertraglichen Hauptleistung bestimme, § 307 Abs. 3 BGB.

Wann eine Reservierungsgebühr wirksam vereinbart wurde, ist im Einzelfall zu beurteilen. Allein die Bezeichnung als „vermeintliche“ Hauptleistung dürfte wohl nicht ohne weiteres ausreichen.

Eine Reservierungsgebühr kommt ferner i.d.R. nur bei Bestehen eines – im Verhältnis zwischen Verkäufer und Makler – sog. qualifizierten Alleinauftrags in Betracht.

Eine Reservierungsgebühr sollte ca. 10-15% der üblichen Maklerprovision nicht übersteigen. Andernfalls geht die Rechtsprechung von einem mittelbaren Kaufabschlusszwang aus, mit der Folge, dass bereits die Reservierungsvereinbarung der notariellen Form [§ 311b Abs. 1 BGB] bedarf. Bei einem Formverstoß ist die Vereinbarung nichtig.